房屋租賃期間承租人是否有權(quán)退房屋(承租人在房屋租賃期間死亡,有權(quán))

租賃期內(nèi)可以要求承租人退房嗎

房屋租賃期間承租人以下情況有權(quán)退房屋：承租人與出租人協(xié)商一致解除租賃關(guān)系的；不定期租賃的；房屋具有瑕疵不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；租賃物危及承租人的安全或者健康的。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百二十四條

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

第七百二十九條

因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十條

當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第七百三十一條

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

律師必看：承租人提前解除房屋租賃合同涉及的三個(gè)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，最高人民法院于2024年12月29日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，《解釋》對(duì)房屋租賃合同的適用范圍、合同無(wú)效的情形、合同解除時(shí)裝修裝飾殘值的處理、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等作了詳細(xì)規(guī)定。本文旨在重點(diǎn)介紹承租人在提前解除房屋租賃合同情形下涉及的三個(gè)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題。

01 承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的情形下，是否有權(quán)提前解除房屋租賃合同?

根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第五條的規(guī)定，承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅(jiān)持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時(shí)間合理確定合同解除的具體時(shí)間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜。

司法案例:2024年11月山東省青島市中級(jí)人民法院發(fā)布十個(gè)審理房屋租賃合同糾紛典型案例之三:

【案情簡(jiǎn)介】

張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書(shū)面通知出租人，結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過(guò)微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，張某于2024年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。

【裁判結(jié)果】

后張某起訴請(qǐng)求確認(rèn)搬離房屋時(shí)租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費(fèi)用數(shù)千元。一審、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為，其主張的理由不成立。

【法官點(diǎn)評(píng)】

承租人無(wú)正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，如果承租人已經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請(qǐng)求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會(huì)面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。為減少此類(lèi)糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。

合同的解除包括法定解除、約定解除和協(xié)商解除三種情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條的相關(guān)規(guī)定，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的情形下，依然不享有單方解除房屋租賃合同的權(quán)利。若承租人主張違約金過(guò)高，在出租人無(wú)法證明實(shí)際損失的情況下，可以結(jié)合欠付租金的數(shù)額、合同的實(shí)際履行情況、出租人的過(guò)錯(cuò)程度等情況要求法院酌情減少違約金。

02 在承租人單方解除房屋租賃合同的情況下，解除合同的時(shí)間以承租人向出租人提出單方解除合同的時(shí)間或通知交接的時(shí)間為準(zhǔn)，還是以其他時(shí)間為準(zhǔn)，比如出租人明確接受退租的時(shí)間還是雙方實(shí)際辦理房屋交接手續(xù)的時(shí)間?

承租人單方通知出租人解除合同和單方退場(chǎng)騰房的行為不是法律規(guī)定或合同約定的單方面解除合同的條件，通知送達(dá)的時(shí)間不能認(rèn)定為合同解除的時(shí)間。根據(jù)目前所查閱的法院裁判規(guī)則，解除合同的時(shí)間一般情況下為對(duì)方同意解除的時(shí)間、騰空房屋且與對(duì)方完成交接的時(shí)間或?qū)Ψ綄⒎课莩鲎饨o第三人的時(shí)間或起訴之日。

司法案例:

1、(2024)京03民終5140號(hào)

法院認(rèn)為:在雙方關(guān)于合同解除協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的情況下，遠(yuǎn)東信德公司向本院提起訴訟后，幸運(yùn)時(shí)間公司于2024年9月23日明確提出反訴，請(qǐng)求依法解除房屋租賃合同，故該反訴時(shí)間應(yīng)為房屋租賃合同的解除時(shí)間。

2、(2024)京0116民初1852號(hào)

法院認(rèn)為:原、被告雙方所簽訂的《房屋出租合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。合同簽訂后，雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。關(guān)于解除合同一節(jié)，原告要求解除合同，被告答辯稱(chēng)同意，本院準(zhǔn)許。但是合同解除的日期以被告收到民事起訴狀日期為合同解除日期，即2024年3月22日。

3、(2024)京01民終2328號(hào)

法院認(rèn)為:中國(guó)農(nóng)行石景山支行在2024年6月20日以書(shū)面形式告知菠樂(lè)科技公司租賃合同在2024年6月25日提前解除;此后至2024年10月10日中國(guó)農(nóng)行石景山支行與菠樂(lè)科技公司協(xié)商后，中國(guó)農(nóng)行石景山支行最終全部搬走承租房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、將房屋交還菠樂(lè)科技公司。中國(guó)農(nóng)行石景山支行作為違約方本不享有單方解除租賃合同的權(quán)利，但是由于雙方之間的租賃合同已經(jīng)限入合同僵局且在2024年10月10日之后并無(wú)實(shí)際的履約事實(shí)，故本院認(rèn)為雙方租賃合同的解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為2024年10月10日，一審法院認(rèn)定租賃合同于2024年6月25日解除確有不當(dāng)，本院對(duì)此予以糾正。

03 長(zhǎng)期租賃合同中，承租人提前解除合同，合同中約定的免租期如何適用?

除雙方另有協(xié)商一致外，按照承租人實(shí)際占用房屋的時(shí)間計(jì)算租金。

司法案例:(2024)魯02民終3809號(hào)

法院認(rèn)為:免租期的設(shè)定通常是長(zhǎng)期租賃合同中，出租人對(duì)承租人在裝修等期間內(nèi)部分租金利益的讓渡。在承租人提前解除合同的情況下，如仍按原合同執(zhí)行免租期的約定，將顯失公平。本案租賃合同簽訂于2024年6月11日，約定租期為10年，雙方一致認(rèn)可免租期至2024年12月11日，故在租賃合同提前解除的情形下，綦菁顥應(yīng)當(dāng)按實(shí)際占用房屋的時(shí)間交付租金。

04 結(jié)語(yǔ)

房屋租賃合同糾紛是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的合同糾紛，但在實(shí)務(wù)中呈現(xiàn)的法律狀態(tài)各不相同，常常與拆遷、疫情、房屋買(mǎi)賣(mài)等各種問(wèn)題交織在一起。本文從承租人提前解除房屋租賃合同的角度，總結(jié)了法律實(shí)務(wù)中的三個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題，提煉了相關(guān)司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)，供大家相互學(xué)習(xí)和交流。

房屋租賃期間中途退租該怎么處理

法律分析：房屋租賃期間中途退租的處理方式有:1、承租人可以與出租人協(xié)商解除合同;2.合同解除后，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，出租人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。